1 a 5 imóveis
Proprietário com carteira pequena ou média de imóveis residenciais ou comerciais. Sem o volume que justifica family office tradicional, com a complexidade que merece análise técnica.
Produto Principal · Curadoria Patrimonial
Dossiê SantosDuque.
Análise patrimonial honesta de cada imóvel: alugar, vender, transformar ou realocar. Decisão fundamentada em 14 a 16 dias.
Auditoria gratuita · Primeiras edições · Maio–Junho 2026
Documento de 10 a 14 páginas. Análise completa.
O Dossiê SantosDuque é o documento que entregamos a cada proprietário ao final do nosso processo de curadoria. Contém análise técnica do imóvel, valor de mercado calculado com comparáveis, renda atual auditada, quatro cenários alternativos modelados em cenário conservador, e uma recomendação fundamentada — sempre com os pressupostos visíveis.
Não é folder comercial. Não é avaliação genérica. É um documento técnico, redigido por dois curadores em conjunto, que vira a base da próxima decisão do proprietário sobre aquele patrimônio.
Cada dossiê cobre estes dez tópicos.
Não é checklist genérico. Cada item abaixo é um capítulo do documento, com dados, fontes e — quando aplicável — pressupostos explícitos.
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01
Identificação do imóvel
Endereço completo, tipologia, área construída e útil, ano de construção, padrão construtivo, estado de conservação e composição (quartos, suítes, banheiros, vagas).
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02
Documentação
Matrícula atualizada, IPTU vigente, condomínio em dia, regularização perante prefeitura. Status de cada item, com identificação clara do que está pendente.
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03
Valor de mercado
Três a cinco imóveis comparáveis com fonte verificável (ITBI, base Quinto Andar, plataformas, network). R$/m² calculado e faixa de valor (mínima, mediana, máxima).
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04
Renda atual e yield líquido
Aluguel mensal, IPTU mensal, condomínio mensal, vacância média estimada. Yield bruto e yield líquido — descontando tributos, custos e vacância — apresentados lado a lado.
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05
Cenário A · Manter aluguel via Quinto Andar
Aluguel ajustado a mercado, custos mensais consolidados, yield líquido projetado. Risco principal, esforço operacional, prazo até começar.
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06
Cenário B · Airbnb gerenciado
Aplicável apenas quando o imóvel tem perfil de localização e demanda compatível. Diária estimada, taxa de ocupação, custos operacionais, CapEx inicial, yield líquido projetado e risco principal.
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07
Cenário C · Vender e realocar capital
Valor estimado de venda líquido, comparativo com classes alternativas (FII, CDB, etc) — sempre com ressalva CVM expressa. Vantagens, desvantagens, custos de transação.
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08
Cenário D · Melhorias de baixo CapEx
Lista de ajustes operacionais e estéticos com baixo custo de implementação. Para cada item: descrição, CapEx estimado, efeito esperado no aluguel, payback em meses.
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09
Recomendação SantosDuque
Cenário recomendado, justificativa técnica, o que não recomendamos e por quê. Pressupostos explícitos para que o proprietário possa avaliar a recomendação com seu próprio juízo.
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10
Próximos passos
Lista numerada de ações concretas com responsável (SantosDuque, proprietário, Quinto Andar, parceiro), prazo estimado e custo previsto. O dossiê termina em ação, não em análise.
Do primeiro contato à entrega: 14 a 16 dias.
Triagem inicial · qualificação por telefone · pré-visita com envio de documentos · visita técnica presencial pelo Setor de Campo · análise dupla com modelagem de cenários · diagramação · apresentação ao proprietário (presencial ou videochamada) · suporte semanal por trinta dias após a entrega.
Estimativa de prazo. Casos com documentação pendente ou complexidade adicional podem estender o cronograma — sempre comunicado com antecedência.
R$ 300 mil a R$ 5 milhões
Faixa de patrimônio onde o Dossiê tem maior efeito relativo. Imóveis abaixo de R$ 300 mil ou acima de R$ 5 milhões podem ser atendidos com escopo customizado.
Campinas · RMC · SP
Atuação concentrada em Campinas, Região Metropolitana de Campinas e municípios do estado de São Paulo. Outros estados sob avaliação caso a caso.
Quem quer clareza
Proprietários que querem decidir entre alugar, vender, transformar ou realocar — com dados, não com palpite. O Dossiê não substitui a decisão do dono. Substitui o achismo que precede a decisão.
Três fases. Transparentes.
O modelo de cobrança do Dossiê está sendo construído junto com as primeiras edições. A regra é simples: ninguém paga sem ter visto o produto.
Auditoria gratuita
As primeiras edições do Dossiê — produzidas em maio e junho de 2026 — são gratuitas para os proprietários parceiros que aceitarem participar da construção do método. A entrega é completa, igual à versão futura paga.
Modelo simbólico
A partir de julho de 2026, dossiê passa a ter modelo simbólico de cobrança — valor que cobre custo operacional sem ser comercialmente decisivo. Faixa exata será publicada quando definida.
Modelo reembolsável
A partir de setembro de 2026, o valor do dossiê passa a ser reembolsável — devolvido ao proprietário caso ele contrate qualquer serviço subsequente (locação, venda, gestão) com a SantosDuque ou parceiros.
Solicite o dossiê do seu imóvel.
Após receber estes dados, retornamos em até 48 horas para agendar a conversa de qualificação. Sem ligação não solicitada, sem cadastro de email marketing.
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